リースバックって何？
このサイトではリースバックについての基礎知識からリスクなどデメリットまで幅広く情報を集めました。
住宅の処分方法や資金調達方法で悩んでいる方は必見です。
まずは知識を身に着けて、最善の選択ができるように幅広い選択肢を用意しておきましょう。
どんなケースで利用すると最適なのかを知っておけば、損もなく頼りになる可能性が高いです。
聞いたことはあるけどリースバックって何？その内容を初心者にも分かりやすく解説
リースバックは、まとまった資金は今すぐほしいけれど自宅は確保しておきたいという両方の願いを叶えることができる資金調達法です。
さらに、リースバックの契約によりますが、調達した資金を返済できれば、マイホームを戻してもらえることもあります。
完全にマイホームを手放すのではなく、ひとまず業者に渡して、将来的にはまた自分の物に戻せる安心感があります。
契約になると難しいと感じてしまいますが、自分の所有物のマイホームを業者に売る代わりに金銭を受け取るが、今度は賃貸契約を交わすので住み続けられるという、住む形式が変わる仕組みです。
ですから、売ってしまっても住むことはできます。
今話題のリースバック、基本の仕組みを確認
最近注目を集めているリースバック、その基本は住宅を第三者に売却して新しいオーナーと賃貸借契約を締結することで転居することなく生活を継続できるという仕組みです。
住宅ローンの支払が延滞しているものの引っ越し先が確保できない、まとまった現金が必要なシチュエーションなどでのニーズが高い取引形態と言えます。
将来的にまとまった現金を用意できれば買い戻すことができることも、リースバックという名前の由来です。
リースバックを利用することのメリットは、売買代金を一括で受け取れる点と引っ越しをする必要がないという点にあります。
第三者に情報が公開されることもないので、近隣住民にこのサービスを利用した事実が知られるリスクもありません。
他方でデメリットとして、相場よりも安い価格で買い取り価格が成立する傾向が強い点があります。
リースバックで購入するオーナーは投資物件としての認識が前提なので、安く仕入れることに魅力を感じているからです。
そして賃貸借契約を締結するわけですが、家賃に相当するリース料金は周辺の賃貸物件に比較して高額になります。
リースする側では転居を回避する側面が強いので、足元を見られて相場よりも高いリース料を余儀なくされる可能性があることは肝に銘じておくべきです。
リースバック利用時に発生するコストについて
リースバックを利用する際は、自宅を売却するための売買契約と、売却した自宅を借りるための賃貸借契約の2種類の契約を行うため、それぞれの契約を締結するためのコストがかかることになります。
売買契約に伴う費用としては、印紙税・抵当権抹消費用・事務手数料などが挙げられます。印紙税は、契約書に記載されている取引金額に応じて金額が定められていますが、5千円から3万円ほどかかるのが一般的です。
抵当権抹消費用は、住宅ローンが残っている場合に発生する費用で、登録免許税に2000円、司法書士への報酬に2～5万円ほどかかります。事務手数料に関しては、ほとんどのリースバック業者では発生しませんが、稀に手続きのための手数料が請求されることがあるので注意が必要です。
賃貸借契約に伴う費用としては、敷金・礼金・保証料・火災保険料などが挙げられます。敷金と礼金は1ヶ月分の家賃に相当する額、火災保険料は2年間で15,000円～20,000円程度が相場です。また、連帯保証人を立てずに賃貸契約を締結する際は、保証会社と契約する必要があるケースがほとんどで、家賃の0.5～1ヶ月分の費用が発生します。
リースバックで考えられるトラブルについて
リースバックではどのようなトラブルが考えられるのでしょうか。リースバックとは、自宅を担保にしてお金を借り、自分が亡くなった後に自宅を売却して借りたお金を返済することを指します。
自宅という不動産は持っているけれども、生活費に不安があるという中高年者が利用するケースが多いでしょう。この場合、長期的な視点にたって考えておけないといけないことは、借りたお金で本当に自分の一生涯にわたって生活をまかなうことができるのかです。
借りることのできるお金は一定額ですから、もし長生きをして生活費が不足してしまったような場合でも追加で借り入れをするようなことはできません。長生きは一般的には幸福ですが、この場合には必ずしもそうではありませんので注意しておく必要があります。他には相続の問題もあるかもしれません。
遺族の立場からすると、相続できると思っていた不動産が実は担保に入っていたとなればトラブルの原因になる可能性があります。
リースバックに進出する異業種からの参入が増えている
"リースバックとは売買契約と賃貸借契約が一体となった取引のことです。売主は自己所有家屋の所有権を喪失しますが、まとまった売買代金を手にするばかりか、賃貸借契約に基づき賃借人として引っ越しすることなく生活を継続することが出来ます。場合によっては買い戻し特約を付けることも可能で、将来的に所有権を回復するというスキームも可能です。
買主になるのは不動産投資家であったり不動産会社などが一般的ですが、最近では異業種からリースバック事業に進出する企業も増えてきました。
例えばこれまでは消費者ローンや不動産担保ローンを主業務にしてきた消費者金融が、リースバック専門の別会社を立ちあげるというものです。
従来の与信業務での経験をいかして、不動産売買業務などに参入するわけです。リースバックでは毎月安定した賃貸料収入を見込めることができるので、安定した収益源を確保できるというメリットが意識されています。相場より高額になる傾向にある賃料なども魅力的と評価されているようです。
最近になって浸透しはじめたリースバックは
リースバックは、仕組みそのものは昔から存在していましたが、実際にある程度浸透するようになったのはせいぜいこの10年程度のことと言われています。
リースバックとはどういうものかと言えば、持ち家を所有している人がまとまったお金が必要になった場合に、自宅を売却してその分のお金を手にします。
ここまでは普通の不動産取引に過ぎませんが、この後、今まさに売却した自宅について購入者との間で賃貸契約を結び、月々の賃貸料を支払った上でそのまま住み続けるというものです。売却してまとまったお金を手にしつつ、住み慣れた家にそのまま居住し続けられるのがこの方式の大きなメリットになっています。
ただ比較的新しい方法ですから、十分に理解されていないことや、他のやり方とのメリットやデメリットの比較がしっかりとできていないケース、家族など関係者の間でよく意思疎通をしておかないとトラブルの原因になったりすることには注意が必要になります。
利用前に押さえておきたいリースバックの注意点
リースバックは、自宅売却後も同じ家に住み続けられるというメリットがありますが、一方で売却価格が相場よりも低くなりやすいといった注意点もあります。
リースバックは早急な売却が可能で、自宅に住み続けられるものの、通常の売買契約の方が高く売却できます。
また、リースバックを利用すると、住宅ローンや固定資産税の支払いは不要になりますが、その代わりにリース料として家賃が発生します。その金額は売却額に応じて決まるのですが、一般的には売却額の8～12％ほどが1年分の家賃として設定されます。
例えば、売却額が2000万円だった場合は年間の家賃は160～200万円になりますが、このような仕組みで定められた家賃は、同じエリアの同等の住宅の家賃相場よりも高くなることもあるので注意が必要です。
さらに、リースバックでは将来的に自宅を買い戻すことも可能ですが、その際の金額は売却額よりも高くなるのが一般的です。
買い戻す際の金額は売却価格の1～3割ほど高くなるのが一般的なので、将来的に自宅を買い戻したい場合はしっかりと資金計画を立てておくことが大切です。
リースバックなら自宅に住みながら資金調達ができる
リースバックは不動産活用法の1つで、手持ちの物件を売ると同時に売り手と買い手の間でリース契約を結び、元の所有者が新所有者から賃借するかたちで利用し続けるというのが基本的な仕組みです。
自宅を持っている人が何らかの事情でまとまった資金を必要としている、しかし住み慣れた家は明け渡さずに済ませたい、そんな場合によく利用されます。
自宅を活用した資金調達法なら、物件を担保にして金融機関等から借入れを行うというやり方もありますが、リースバックは融資ではないため利息を負担する必要がありません。
さらに、所有権を持たなくなるので固定資産税等の維持費も必要なくなります。ケースバイケースではありますが、上手に活用すれば借入れよりも高い経済的メリットを得ることができます。
リースバックによって得られたお金の使途には特に制限がないため、さまざまな目的に使えます。レジャーなどの費用に充てられるほか、病気や介護などの急な出費にも利用できます。シニア世代が定年退職から年金受給開始までの「つなぎ」の生活費に使う例もよく見受けられます。
リースバックは借金と異なるため独自のメリットがある
自宅を所有している人であれば、まとまった資金が必要な時はその物件を担保にして借入れを行えば、その家に住み続けながらキャッシュを得ることができます。
一方、リースバックというシステムを利用すれば、借入れとは違ったかたちで資金を獲得することが可能です。
リースバックは簡単に言えば不動産の買取サービスですが、ユニークなのは買い手との間にリース契約を結ぶことで、元の所有者がその物件を引き続き利用できるということです。これなら自宅を売り払った場合でも、引越しの必要がありません。
また、リースバックは借金をするわけではなく不動産を譲渡することで資金調達を行うため、後日返済の必要がありません。
もちろんその家に住み続ける限りは家賃の支払いが発生しますが、万が一経済事情が変化した場合はリース契約を解除してもっと負担が小さくて済む物件に移るという選択肢もあります。この点は、債務を完済しない限りはずっと負担が続く借入れよりも安心であると言えます。
リースバックはすべての住宅が対象になるわけではない
自分の自宅を売却し、そのまま住み続けることができるリースバックは非常に有効に不動産資産を利用することができるものと注目されていますが、中には対象にならないものもあるため注意が必要です。
リースバックを行う不動産会社も購入した後元の所有者に提供するだけではなく、その後もこの住宅を再利用しようとすることが多く、その際の資産価値を判定するものとなっています。
そのため、住宅の評価額が低い場合にはサービスを提供する不動産会社が十分な利益を得ることができないと判断し、リースバックの提供を断られてしまうことも少なくありません。
事前に適用可能かどうかを査定してもらい、これによって判断することが重要となります。さらにリース料金もそれぞれのケースによって設定が異なるため、十分に検討が必要です。
リースバックを利用する場合には断られてしまうことを意識し、複数社を比較し、条件の良いところを選ぶことが重要なポイントとなります。
リースバックの利用傾向が変化している理由
リースバックは自分の住宅を売却した後もその住宅に住み続けることができるサービスであり、住宅を手放したくないと言う人に効果的なものと注目されてきました。
主に住宅ローンを支払うことができず、その資金を捻出するための方法と考えられることが多かったのですが、近年では住宅の相続をしたくないなど、不動産資産の有効活用に利用する傾向が強くなっています。
これはリースバックを提供する会社が増え、その基準が大きく変化してきたことにあります。サービスを提供する会社は自らの利益を得ることができる物件のみを対象とするため、住宅ローンが残っている物件に対しての提供は非常にそのハードルが高くなっていることから、利用できないケースも増えているためです。
また近年では空き家問題などもクローズアップされるようになっており、親から不動産を相続したくないと言う子供も増えていることから、生前にこれを現金化し相続しようとしている人が増えていることが、大きな理由です。
リースバックは一度売った物件を再購入することも可能
リースバックとは、手持ちの不動産をいったん売りに出しながら、その買い手との間にリース契約を結ぶことで元の所有者がその物件を引き続き使用することをいいます。近年では不動産会社が買い手探しを仲介したり、自ら買い手となるなどの事業を手がける例が目立っています。
このシステムは、まとまった資金需要のために自宅を売りたいが、生活環境は変えたくないという需要を満たすのによく利用されます。
売却後は賃貸住宅に入居するかたちでそのまま住み続けられるので、長年住み慣れた家を離れる必要はなく、近隣の人々に売却の事実を知られることもありません。
売り手と買い手の間で合意すれば、元の所有者がその物件を再購入できる旨の特約を付すことができるのも、リースバックにおける特徴の１つです。
この特約があれば物件が第三者に転売されるのを防ぐことができますし、将来、経済的事情が好転した時に買い戻せば、再び名実ともに「我が家」とすることができます。